“没想到法院不仅帮我们解决了物业费纠纷，还帮我们和物业公司重新建立了信任。”今年6月，黑龙江省伊春市友好区某小区业主代表李女士在法院回访时感慨道。作为物业纠纷化解机制的亲历者，她见证了小区业主与物业公司从剑拔弩张走向握手言和的全过程。

这正是伊春市友好区人民法院创新纠纷化解机制，推动物业服务合同纠纷实质性化解的生动缩影。该院始终坚持黑龙江省高级人民法院“一要二统三抓实”工作思路，持续推进“四化四解四到位”，围绕辖区物业纠纷，推行矛盾溯源、多元解纷、长效治理三项机制。2022年以来，该院共化解物业纠纷132件，真正实现案结事了人和。

9月11日，黑龙江省伊春市友好区人民法院法官深入辖区开展普法宣传

矛盾溯源

抽丝剥茧破解坚冰

物业服务合同纠纷中，物业费拖欠比例往往较高，其核心症结在于业主与物业公司之间的信任出现裂痕。部分业主因对服务质量不满拒交物业费，而物业公司因欠费陷入“服务缩水——欠费加剧”的恶性循环。“这类纠纷看似简单，实则涉及民生痛点和基层治理难点。”友好法院主管民事审判工作的相关负责人介绍，“法官办理此类案件不能一判了之，应从源头预防化解矛盾”。

通过分析近三年案件数据，友好法院发现，公共设施维护不及时、沟通机制缺失是主要问题。例如，在某小区因电梯故障引发的群体性纠纷中，业主集体拒交物业费，物业公司则停止电梯维修，形成“死循环”。

该院遂探索建立“矛盾溯源——分类施策”机制，针对不同类型纠纷，形成个性化解决方案。一方面，运用大数据分析系统，对物业费拖欠时长、投诉服务类型、小区分布等要素进行整体统计分析，精准识别出矛盾高发区域和问题症结；另一方面，对每一起纠纷进行全流程溯源追踪，从物业服务合同签订、履行到争议产生，梳理关键节点，厘清责任边界。在某小区单元门维修纠纷中，法院通过调取物业巡查记录、业主报修台账等，明确物业公司未按约定及时进行维修的违约事实，同时发现业主存在恶意拖欠物业费的行为，最终促使双方达成“补修+补交”协议。2025年，友好法院物业纠纷案件数量同比下降47.86%，信访量同比减少60%。

多元解纷

织就基层治理“平安网”

“根据法律规定，物业公司有义务及时维修公用设施设备，但业主不能以个别瑕疵为由拒交物业费。”近日，某小区因物业服务引发群体性纠纷，友好法院联合辖区综治中心、社区网格员启动调解机制。法官与人民调解员逐一走访业主，了解到部分业主不满的原因，并根据调查情况提出解决办法。最终，双方达成“分期交费+限期维修改造”的协议。

依托物业纠纷调解工作室，法官、人民调解员、网格员拧成“一股绳”，2022年以来，成功调解92起物业纠纷，调解成功率达70%。

“这份调解书不仅明确了物业费交纳标准，还详细列出了物业公司的服务清单……”在某社区巡回调解现场，法官结合真实案例讲解《中华人民共和国民法典》相关规定，吸引了50余名居民旁听。居民赵先生表示：“这种以案说法的方式浅显易懂，让我们更清楚自己的权利义务。”

友好法院利用调解现场打造普法课堂，累计开展巡回调解9次，发放宣传材料300余份，覆盖群众500余人次。同时，该院在微信公众号等平台开设“以案释法”专栏，截至目前，已发布146期，有效提升了居民法治意识。

针对审理中发现的物业公司服务标准不清晰、人员培训不足等问题，该院向友好区住房和城乡建设局、物业公司发出5份司法建议书，推动建立《物业服务质量评估标准》，明确绿化养护、安保巡逻等12项具体指标。某物业公司负责人李某反馈称：“这些建议切中行业痛点，我们已据此完善了内部管理制度。”

通过“建议——整改——回访”闭环机制，法院督促物业公司整改问题23项，修复破损道路、单元门禁、路灯等设施18处，业主整体满意度提升35%。在涉某老旧小区改造纠纷中，法院建议物业公司建立“服务质量业主评分制”，将物业费与服务质量挂钩，该模式被友好区住房和城乡建设局在全区推广。

长效治理

创新机制筑牢“无讼”根基

“我们通过建立微信沟通群，实时收集群众反馈信息，并解答群众疑问，化解潜在矛盾。”据友好法院立案庭负责人介绍，该院联合社区、物业公司建立联席会议制度，定期分析纠纷趋势，动态调整工作策略。

友好法院建立了“先行调解+司法确认”快速通道，对调解协议进行即时审查、当场确认。2022年以来，该院通过该机制化解纠纷87件，平均办理周期缩短至7天。同时，该院依托综治中心，与10余家单位合力参与调解，形成“专业+社会”协同解纷格局。

“这是我们编写的《物业纠纷化解手册》，里面有常见问题的解决办法……”在法院公众开放日活动中，友好法院法官向物业公司和业主代表发放普法宣传手册。该手册涵盖物业费交纳、公共收益分配等10类问题。同时，手册内附“龙法和”云法庭解纷系统二维码，可提供在线咨询、申请调解功能。2022年以来，友好法院法官进社区、企业、校园开展专题授课30余场次，覆盖人群5000余人次。

通过推行矛盾溯源、多元解纷、长效治理三项机制，友好法院不仅化解了物业纠纷，更构建起业主与物业公司互信共赢的和谐局面。

“下一步，我们将持续深化多元解纷机制，推动物业服务纠纷实质性化解，为城乡基层治理贡献司法力量。”友好法院院长王玉刚表示。

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